Jak prodat byt 3+1 v Českých Budějovicích s uvolněním až za 8 měsíců

Prodej bytu 3+1, v družstevním vlastnictví, na sídlišti Vltava v Českých Budějovicích s uvolněním až za 8 měsíců od prodeje? Tak tomu říkám výzva pro mě!

Aktéry obchodu byli: Spokojení klienti z dřívějška, prodávající manželé V., kupující pan Martin a v pozici zprostředkovatele prodeje jsem figuroval já.

Spokojení klienti z dřívějška se ozvali znovu

S manželi V. jsme se znali již z dřívějška – prodávali jsme spolu jednu nemovitost již v roce 2017 a vše tehdy proběhlo k oboustranné spokojenosti. Už tenkrát jsme se domluvili, že až se bude chýlit novostavba do finále, dají vědět, a budeme spolu hledat kupce nemovitosti, ve které bydlí nyní.
V zimě roku 2018 jsem se u nich doma zastavil a probíral možný prodej v nadcházejícím roce, protože ceny nemovitostí byly v tu dobu na samém vrcholu. Z tohoto plánu ale prozatím sešlo, jelikož ještě nebylo známé přesné datum dostavby, ani další detaily stěhování.

Prodat teď, ale nastěhování až za 8 měsíců

V červnu roku 2019 se mi manželé V. ozvali, že by prodej už připadal v úvahu, ale nastěhování bude možné až v březnu 2020.

Sešli jsme se tedy a na schůzce vše podrobně probrali.

Jak to dělám já #1: První schůzka První krok, který vždy udělám, je schůzka s prodejci.  – Bavíme se o situaci jaká je, jaké jsou jejich vize prodeje, jaká vidí úskalí (v tomto případě jím byla velmi dlouhá prodleva mezi datem prodeje a uvolněním bytu – 8 měsíců), mluvíme celkově o nemovitosti. – Jakmile vyslechnu všechny informace, domlouváme se již na konkrétních krocích, jak vše půjde za sebou. – Kdyby mě manželé V. ještě neznali, seznámil bych je na první schůzce kompletně s mou dosavadní prací. Vždy vysvětluji, proč dělám videoprohlídky, půdorysy, profesionální fotografie, výpisy z rejstříků a popisuji kompletní právní postup při prodeji nemovitosti s důrazem na nutnost zjištění všech dostupných informací – a jak s nemovitostmi pracuji já. Nejdůležitější součástí schůzky je vzájemně se poznat.  Důležitá je vzájemná důvěra a porozumění, a aby si klient byl jistý, že právě já jsem tím pravým pro prodej jeho nemovitosti.

Příprava prodeje byla rychlá – za 3 hodiny bylo hotovo

Po hodinové schůzce jsme měli jasno naprosto ve všem:

• Sečteno a podtrženo, s bytem to vypadalo takto:
  • Byt 3+1 v družstevním vlastnictví s možností převodu do osobního vlastnictví,
  • Osmé patro z 8,
  • měsíční platba za rodinu 5.900,- Kč.
  • byt po rekonstrukci před 14 lety, změněna částečná dispozice v obývacím pokoji + vchod do koupelny v jiné části,
  • v revitalizovaném panelovém domě
• Probrali jsme i situaci družstva – jak je vedeno a jak celkově hospodaří – provedenou revitalizaci panelového domu, rozsah rekonstrukce bytu a další věci, které jsem během prohlídky mohl pochytit.
• Stanovili jsme cenu.
  • Ze strany manželů V. byla představa nejméně kolem částky 2.600.000,- Kč.
  • Vždy, když jedu na schůzku, připravuji se i na cenové relace, ve kterých by se daná nemovitost měla pohybovat.
  • Když jsem řekl manželům V., že cena, na které začneme bude 2.890.000,- Kč, nechtělo se jim moc věřit, že by se nemovitost dala za tuto cenu prodat s naším časovým úskalím. Nakonec jsme domluvili realizaci celého postupu obchodu termínově.
• Celá příprava prodeje nemovitosti nám zabrala přibližně dvě hodiny čistého času, včetně fotografií i videoprohlídky.
• Videoprohlídka – skvělý prostředek k odlišení nabídky nemovitosti v záplavě inzerátů.
  • Je důležitá zvlášť v dnešní době, kdy se raději díváme, než čteme.
  • Video dostane zájemce do nemovitosti jako film do děje v kině a začne nad koupí přemýšlet už trochu vážněji.

Jak to dělám já #2: Videoprohlídka U videoprohlídky je dobré zapracovat i okolí, kde se nemovitost nachází. Videoprohlídku  můžeme využít k předvedení důležitých prvků nemovitosti se zajímavými přechody a zdůraznění jedinečných prvků nemovitosti. V našem případě to byl krásný výhled na řeku Vltavu. Vše se povedlo na výbornou. Je pravda, že je potřeba mít zkušenosti s prodejem nemovitostí, abyste spolehlivě poznali, na co cílit, co se klientům líbí. Zde můžete vidět výslednou videoprohlídku bytu 3+1 v Českých Budějovicích. Videoprohlídky netvořím sám, je lepší pověřit tím odborníky ve svém oboru. Vyžaduje to obrovský cit a zkušenosti jak při samotném snímání, tak i při následném zpracování. Tímto bych chtěl vyjádřit mé uznání a poděkování celému týmu Promovie.

• Fotografie – První dojem uděláte jen jednou. U prodeje bytu to platí dvojnásob.
  • Na realitních serverech se denně objeví haldy prodejních inzerátů, je proto zásadní odlišit se od té záplavy nabídek.
  • Kvalitně nafocený byt pomůže kupci rozhodnout se už díky prvnímu dojmu.
  • Kvalitním a osvědčeným fotoaparátem jsme pořídili kvalitní fotografie

Jak to dělám já #3: Kvalitní fotky a videa jsou zásadní Fotografie se staly u všech inzerátů jedním velkým klišé. Je s podivem, že i v dnešní době se najdou realitní kanceláře, které si s fotografiemi, natož s videoprohlídkou, nedají práci, nebo ji neudělají vůbec. A o samostatném prodeji bez realitky ani nemluvím, stačí se podívat na několik inzerátů na internetu. Každý z nás slyšel o prvním dojmu, který je u nemovitostí důležitý dvojnásob. V tom množství inzerátů, které se denně objevují na realitních serverech, je prostě nutné odlišit se a získat potencionálního klienta na první dojem. Videoprohlídka poslouží skvěle, inzerát se odliší od ostatních, a je důležitá zvlášť v dnešní době, kdy se raději díváme, než čteme. Video přenese klienta do nemovitosti, jako film do děje, a začne přemýšlet o koupi už trochu vážněji. Fotografie jsme pořídili  pomocí staršího, ale vysoce kvalitního typu fotoaparátu, takže výsledek byl skvělý.

První dojem uděláte jen jednou!

Jak to dělám já #4: Proč si tak zakládám na profesionálním zpracování videí a fotografií? Díky těmto marketingovým dovednostem dokážeme zacílit na mnohem víc klientů, než kdokoliv jiný. A samozřejmě, pokud je práce profesionálně odvedená, může to mít vliv i na vyšší potenciální cenu, než byste sami předpokládali.

Ještě, než inzerát zveřejníme

Celé zpracování – fotografií, videa, vytvoření půdorysů a vytvoření vlastních stránek nemovitosti zabere většinou 5 dnů, v některých případech i déle.

Neveřejná nabídka nemovitosti

Mezitím jsem s nabídkou bytu, ještě před zveřejněním inzerátu, kontaktoval klienty, které mám již ve své interní databázi. V tomto případě žádný z nich zájem neměl.
Následně, přibližně po 5 dnech, jsem spustil inzerci se všemi náležitostmi.

Jak to dělám já #5: Samostatná stránka každé nemovitosti Podívejte se, jak vypadají mnou vytvořené samostatné webové stránky pro nemovitosti v mé nabídce

Startujeme prodej bytu 3+1 v Českých Budějovicích

23.05.2019 jsme připravili byt k prodeji.

01.06.2019 jsme spustili samotný prodej.

Byt jsem inzeroval na 72 realitních serverech a probíhala také prezentace webu nemovitosti na sociálních sítích – Facebook, Instagram, Youtube.
V den spuštění inzerce byla tato nemovitost jedna z nejdražších své kategorie, tedy mezi byty 3+1 v družstevním vlastnictví s možností převodu do osobního vlastnictví na sídlišti Vltava v Českých Budějovicích, za 2.890.000 Kč.

Do 24.6. se na nabídku nikdo neinformoval – tedy tři týdny bez reakce. Za tuto dobu jsem se snažil získávat možné klienty z řad zájemců o jiné nemovitosti, ze sociálních sítí, ale zatím bez úspěchu. Návštěvnost na serverech byla více než zajímavá, proto jsem pokračoval dál podle původního scénáře.

První zájemce

24.06.2019 se ozval pan Martin. Domluvili jsme společnou prohlídku na 27.06.2019.

🙂 Třikrát měř jednou řež! Vždy si termíny zapíšu do kalendáře Google, ale tentokrát jsem si špatně zapsal jednu číslici. V den prohlídky si naštěstí vždy potvrzuji termín, zda prohlídka platí. Tak jsem volal i panu Martinovi, celkem 3x, ale nikdo telefon nebral. Zavolal jsem tedy manželům V., že prohlídka pravděpodobně nebude, že mi nikdo nebere telefon, ale rozhodl jsem se, že tam stejně pojedu a uvidíme. Samozřejmě, že se prohlídka uskutečnila, ale tato zkušenost mi opět potvrdila staré pravidlo dvakrát měř, jednou řež.

Prohlídka bytu probíhala jako obvykle – prováděl jsem pana Martina osobně, jak je mým dobrým zvykem. Seznámil jsem ho s důležitými aspekty bytu. Probrali jsme i dřívější situaci bytu, rekonstrukci, platby.

V tomto případě by hodně klientů zarazila částka 5.900,- Kč měsíčně na pravidelných poplatcích. Pokud se vše ale řádně vysvětlí, co všechno tato částka zahrnuje, a co by znamenala pro pana Martina, vše se zdá hned jasné. Realitní makléř je obchodník, psycholog a vyjednávač v jedné osobě.

Velkou předností naší nemovitosti byl výhled na řeku Vltavu. Každý kdo může, se dívá raději do zeleně, než do oken paneláku naproti.

Rekonstrukce jak domu, tak i bytu, a jejich podrobné rozebrání opět zahrnovaly širokou škálu dotazů.

Jak to dělám já #6: Prohlídka Na prohlídce vždy osobně provádím a sám za majitele sděluji všechny nejdůležitější informace a poukazuji na všechny nejdůležitější části nemovitosti – výhled, rekonstrukci, poplatky, jak to bylo předtím apod. Vždy je potřeba být připraven na všechny typy dotazů a vyznat se v právních záležitostech převodu, i těch nadstandardních.

Předem jsem si zjistil, jak je to s tím družstevním vlastnictvím

Další důležité téma během prohlídky bylo družstevní vlastnictví a jeho možnost převodu do vlastnictví osobního. V této záležitosti jsem se již před prohlídkou spojil s předsedkyní bytového družstva, abych získal konkrétní informace ohledně možnosti převodu do osobního vlastnictví.

To nejdůležitější je, že při převodu bytu v družstevním vlastnictví se neplatí 4% daň z nabytí nemovitosti a převod lze financovat přes hypoteční úvěr.

Má to háček: byt je volný až za 8 měsíců

Po technických záležitostech došlo i na informaci ohledně faktického uvolnění bytu. Musím říct, že jsem měl trochu obavy. Jak bude pan Martin reagovat, až navrhnu březen roku 2020?

Překvapivě z rozhovoru nakonec nevyšlo nic negativního, spíše naopak. Pan Martin bydlel v nájmu a na stěhování do nového nespěchal. Zato manželé V. potřebovali finanční prostředky co nejdříve.

Za 12 let prodeje nemovitostí vím, jaké je možno navrhnout varianty postupu při prodeji – jak po právní stránce, tak i po stránce serióznosti celého obchodu. Všechny možnosti byly řečeny přímo na prohlídce a vše záviselo na dalším jednání, která z nich bude vyhovovat oběma stranám.

„Potřebujeme týden na rozmyšlenou.”

Nakonec, když bylo po prohlídce, všechny informace byly řečeny a první dojem byl vytvořen, byla vyslovena očekávaná věta: „Byt se nám hodně líbí, ale potřebujeme týden na rozmyšlenou“. Už v té chvíli jsem věděl, že máme “výherce“. Zároveň ale vím, že dokud není nic podepsané, nemůžete se na to nikdy spoléhat.

Týden po prohlídce

Po týdnu jsem volal panu Martinovi, jak se věci mají. Neočekával jsem komplikace, vždyť už po prohlídce mi řekl: „Byt se nám líbí a bereme ho, ale chceme ještě nějaké informace“. To pro mě znamenalo domluvení schůzky všech zúčastněných v kanceláři a projednání zbývajících otevřených záležitostí, včetně vysvětlení celého postupu převodu.

Nakonec jsme společně smluvili variantu zahrnující převod bytové jednotky, vyplacení celé ceny a uvolnění bytové jednotky v březnu 2020. Vzhledem k tomu, že pan Martin musel ještě delší dobu platit nájem v dosavadním bytě, byla jako kompenzace poskytnuta sleva z kupní ceny ve výši 100.000,-Kč.

Tato varianta byla přijata všemi jako nejlepší, vše bylo domluveno a mohli jsme tak celou transakci dotáhnout do finále.

Podpisy smluv

První co následovalo bylo podepsání rezervační smlouvy.

Následovalo vypracování smlouvy o převodu družstevních práv a povinností a smlouvy o depozitu (úschova všech finančních prostředků do té doby, než dojde k přepisu dané nemovitosti, v našem případě u příslušného bytového družstva).

Jak to dělám já #7: Právní servis Všechny smlouvy pro nás nás vypracovává advokátní kancelář – jak smlouvy o převodu družstevních práv a povinností, tak smlouvu o depozitu.

Ve smlouvách jsme museli dbát na správné nastavení termínů, do kdy musí být zaplacena cena za převod, faktické uvolnění bytové jednotky, a další nutná ujednání.

TIP: Přesný popis smluv uvedu v samostatném článku, kde vás provedu smlouvou pěkně bod za bodem.

Jak to dělám já #8: Podpisy smluv bez průtahů I když smlouvy vypracovává advokátní kancelář, vždy si je ještě jednou projdu, jestli někde nenastala chyba při předávání informací. Následně rozesílám smlouvy všem účastníkům, aby si smlouvy přečetli. Pokud by něco nebylo jasné, klientům vše vysvětlím, popřípadě uděláme korekci tak, jak si smluvní strany dohodnou. Jakmile jsou smlouvy odsouhlasené, přistoupíme k samotnému podpisu smluv. Podle dohody buď v advokátní kanceláři, nebo ,aby se celá věc neprotahovala, společně ověříme podpisy na poště. Po podpisu smluv dostane každý z účastníků jedno vyhotovení pro svoji potřebu, jedno jde advokátní kanceláři a jedno pro příslušné družstvo.

Zaplacení a úschova

Úkolem pana Martina teď bylo zaplatit příslušnou částku – do termínu, který byl uveden ve smlouvě – na účet úschovy. Vše hradil z vlastních zdrojů, a nikde nenastal problém.

Jak to dělám já #9: Jak Vás kryje úschova, čili depozit Úschova se dělá z toho důvodu, aby obě smluvní strany byly kryté. V případě, že by nastal problém, finanční prostředky jsou vráceny nabyvateli (kupujícímu) a byt zůstane převodci (původnímu majiteli).

Po připsání peněz na účet úschovy jsme mohli nechat přepsat družstevní podíl na nového majitele. Každé bytové družstvo řeší tuto záležitost jinak, u nás jsme museli vyplnit přihlášku do družstva a poskytnout družstvu jednu smlouvu o převodu družstevního podílu s úředně ověřenými podpisy. Podle stanov družstva každý uživatel bytu musí být buď nájemcem, nebo musí mít podnájemní vztah, proto jsme museli sepsat nulovou podnájemní smlouvu (naprosto nepotřebné, ale prostě být musí) včetně předávacího protokolu se stavy všech měřidel – topení, elektřina, plyn, voda teplá a studená.

Po předložení smlouvy orazítkované ze strany družstva uvolnil advokát finanční prostředky a s panem Martinem jsme zašli ještě na Správu domu ohledně nové evidence.

Tím nám celý případ prozatím skončil a pokračování se dočkáme v březnu 2020, kdy se bude moci pan Martin nastěhovat.

Požádal jsem všechny zúčastněné o stručné zhodnocení naší spolupráce. Tady jsou jejich dojmy:

Prodávající, manželé V.:

Proč jste si vybrali mě – realitního makléře – abych prodával Vaši nemovitost?
 Vybral jsem si vás již pro pozitivní zkušenosti s prodejem jiného bytu

Co Vás nejvíce nadchlo a jaké bylo Vaše očekávání? 
 Nejvíce mne nadchly nové webové stránky, zpracování inzerce a komunikace

Byli jste se vším spokojeni? 
Spokojenost byla (jak jsem již uvedl v bodě 1, zkušenost z předchozí spolupráce)

Co se Vám líbilo nejvíce?
Profesionální přístup na velmi dobré úrovni, použití nových technologií ke zpracování inzerce

V čem si myslíte, že bych se mohl zlepšit? 
Nic mě nenapadá

Kdybyste mě měl doporučit dále, co byste řekl a proč? 
V případě doporučení bych vyzdvihl profesionální přístup, poradenství ohledně nemovitostí, okamžité jednání a informovanost ohledně prodeje nemovitostí jako celku

Doporučíte něco ostatním, kteří by chtěli prodat nemovitost?
Kdo chce prodat nemovitost a nemá čas běhat po úřadech ohledně prodeje nemovitosti (vypracování smlouvy, vyřízení evidence nového majitele nemovitosti, převody atd.)

Chtěli byste ještě něco doplnit?
Makléře mohu jen doporučit po společném prodeji dvou nemovitostí, kdy jsem byl opravdu spokojen. Vždy mi ochotně vyšel vstříc, i pokud se mi nehodil čas prohlídky kupujících. Poradil ohledně prodeje nemovitosti a byla vidět znalost v oblasti cen nemovitostí na trhu. Prodej a předání obou nemovitostí proběhly vždy hladce. Vyplacení bylo rychlé a o všech krocích jsem byl předem informován.

Kupující, pan Martin:

Kde jste hledali nemovitosti a podle čeho jste se rozhodovali
Nemovitost jsme hledali na webech Sreality, Jihočeské reality a dalších. Výběr bytu jsme nechtěli podcenit. Uvažovali jsme takto:

• OV/DV – osobní vlastnictví bylo pro nás podmínkou,
• cena, měli jsme strop,
• výška patra včetně výhledu,
• počet sousedů, kteří sousedí s bytem,
• dispozice bytu – hledali jsme určité typy bytů,
• stávající vybavení bytu (rekonstrukce koupelny a WC; kuchyně) / byt před rekonstrukcí za přijatelnou cenu,
• lodžie a rekonstrukce panelového domu byla podmínkou,
• preferovali jsme sídliště Vltava,
• potencionální možnost rekonstrukce v budoucnu (byt s určitou dispozicí pod střechou – větší možnosti zásahu do nosných stěn než v nižších patrech),
• orientace většiny pokojů na východ,
• hlukové mapy, územní plány – změna okolí do budoucna
• a další drobnosti.

Když jste narazili na inzerát, co se vám nejvíce líbilo?
Nejvíce se nám líbila videoprohlídka. Tu jsme si doplnili o velké množství dobře situovaných fotografií. Máte tak ucelený přehled o bytu. Milým bonusem je schematické zobrazení půdorysu, které v mnoha inzerátech chybí.
Inzerát byl jasný, informačně přehledný a člověk se lehce zorientoval, kde co je. V porovnání s ostatními inzeráty od jiných realitních kanceláří nesrovnatelné!

Když jste byli na prohlídce, bylo vše v pořádku nebo vám něco chybělo?
Jsme naprosto spokojeni, pan Pavlas byl dobře připravený na naše dotazy. A že jsme jich neměli zrovna málo.

Jaká byla atmosféra celé koupě nemovitosti?
Pohodová a klidná.

V čem bych se podle Vás mohl zlepšit?
Nic mě nenapadá, ale znáte to, neusněte na vavřínech 🙂

Kdybyste mě měl doporučit dále, co byste řekl a proč?

• Věnuje více úsilí, než musí,
• má klidné a příjemné vystupování, celkově dobrý dojem,
• perfektní dílčí rekapitulace v průběhu jednání a celková na konci. I lidé v této oblasti zcela neznalí pak mají přehled, o co jde.

Chtěli byste něco doplnit? 
Koupě bytu je asi jedna z největších investic v životě člověka/rodiny. Rozhodovali jsme se mezi realitní kanceláří a koupí bez realitky kvůli úspoře provize. Po absolvování procesu nelitujeme, že jsme šli touto cestou, ušetřilo nám to spoustu nervů a času, který je v dnešní době prostě nedostatkové zboží.